Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że użycie koniunkcji oznacza, iż obowiązkiem zarządu jest określenie powierzchni zarówno lokali mieszkalnych jak i pomieszczeń przynależnych do wszystkich lokali, a nie, że jednakowa metoda obliczenia powierzchni w stosunku do wszystkich lokali musi być taka sama w stosunku do wszystkich Wspólnota zgody na odłączenie się nie powinna wyrażać, gdyż odcięcie jednego lokalu nie spowoduje znaczącego obniżenia kosztów ogrzewania, natomiast rozliczenie kosztów ogrzewania i utrzymania instalacji C.O. będzie musiało być rozłożone na pozostałych właścicieli lokali. uchwała-zgoda na zamianę pomieszczeń przynależnych. Trzech właścicieli lokali w naszej wspólnocie posiada pomieszczenia przynależne (piwnice) i chcą oni zamienić się tymi piwnicami. W związku z tym zmienią się ich udziały w nieruchomości wspólnej (liczniki, bo mianownik pozostanie bez zmian), a prawa pozostałych członków cash. owner pisze:zakres kompetencji zarządu "właścicielskiego" określa ustawa, niczego nie trzeba "ustalać" uchwałą. Niczego, jeśli tak zdecydują właściciele. owner pisze:Na zebraniu wcale nie trzeba ustalać sposobu zarządu nieruchomością: jeśli właściciele nie przyjmą (w notarialnej umowie lub uchwale) innego sposobu, niż ustawowy, obowiązuje sposób zarządu, określony w ustawie. W artykule jest mowa o pierwszym ogólnym zebraniu właścicieli , na którym właściciele podejmują decyzję co do sposobu sprawowania zarządu, jaki on będzie, czy powierzony (zarządca) czy właścicielski. W którymś momencie takie decyzje trzeba podjąć, prawda? owner pisze:Rada wspólnoty nie jest organem ustawowym, nie ma więc prawa reprezentować właścicieli. Itp, itd. Właściciele mogą sobie powoływać jakie ciała chcą: może to być rada wspólnoty, komisja rewizyjna, zespół do spraw informacji itp. To są ich wewnętrzne ustalenia. Taka rada wspólnoty ma prawo reprezentować właścicieli w kontaktach z zarządcą, bo przy zatrudnieniu zarządcy w pełnym zakresie, nie następuje ubezwłasnowolnienie właścicieli, nadal są właścicielami i mają prawo decydować o swojej nieruchomości. Właściciele jeśli uznają za stosowne mogą takiej radzie wpsólnoty udzielić zgody i pełnomocnictw do wykonywania określonych czynności w imieniu wszystkich właścicieli. owner pisze:Uchwała w sprawie "ustalenia" kompetencji zarządu jest bez sensu, bo to już jest ustalone w ustawie. To, że jest nie oznacza, że zgodnie z wolą i przy udzieleniu pełnomocnictw przez właścicieli nie można ich zmienić. Właściciele mogą dać swoje stałe pełnomocnitwa do określonych czynności przekraczających zarząd zwykły i w ten sposób rozszerzyć kompetencje zarządu, określone w ustawie. owner pisze:Zmiana kompetencji zarządu (rozszerzenie lub zawężenie) jest możliwe jedynie wówczas, kiedy właściciele odstąpią od ustawowego sposobu zarządzania nieruchomością wspólna i w drodze notarialnej umowy lub notarialnej uchwały określą inny sposób sprawowania zarządu. Zwykła uchwała tu nie wystarczy. W zupełności wystarczy. Wspólnota może w oparciu o podjętą przez siebie uchwałę, na podstawie zgody i udzielonego pełnomocnictwa zobowiązać zarząd lub zarządcę do wynkonywania czynności przekraczającej zarząd zwykły. owner pisze:Co to znaczy: "dyplomowany zarządca nieruchomości"? A licencja jest? Nie ma dyplomowanego zarządcy bez licencji. A więcej informacji na temat dyplomowanego zarządcy masz tutaj: (coś nie chce mi wpisać tego linku po org ma być: /wiki/Certified_Property_Manager ) Infantylne pozdrowienia dla Kocurka. Jak tam jego ogonek? maciejj . Posty: 20 Rejestracja: 13-06-2013, 09:09 Mała wspólnota: jak przejąć i zarządzać przez właścicieli lokali #1 Post autor: maciejj » 16-07-2017, 13:22 Dzień dobry, Jestem jednym z właścicieli nieruchomości, w skład której wchodzą 3 lokale mieszkalne. Lokal nr 2 (53 procent udziałów) jest mój, lokalu nr 1 (23 procent udziałów) jestem współwłaścicielem z drugą osobą i lokal nr 3 (24 procent udziałów) należy do 3. osoby. Do tej pory budynkiem zarządza administracja/gmina. Naszym celem jest przejęcie zarządzania od nich i sprawowanie tej funkcji samodzielnie. Poszukujemy informacji: jak to zrobić, jakie złożyć dokumenty, a także jakie będą nasze obowiązki, z kim musimy podpisać umowę, z czego będziemy rozliczani, gdy przejmiemy zarząd nad małą wspólnotą. Mamy zgodę wszystkich właścicieli na takie działania, przy czym ja mam 76 procent udziałów w nieruchomości. Za wszelkie porady z góry dziękuję! Pozdrawiam, Maciej Link: BBcode: HTML: Schowaj odnośniki piotrusb . Posty: 5601 Rejestracja: 28-12-2009, 17:51 Re: mała wspólnota: jak przejąć i zarządzać przez właścicieli lokali #2 Post autor: piotrusb » 16-07-2017, 15:30 Przeczytajcie koniecznie ustawę o własności lokali oraz zapisy kodeksu cywilnego o współwłasności: art. 195-212 i 220-221. W małych wspólnotach, jeśli właściciele (wszyscy) notarialnie poświadczoną umową nie zmienią ustawowego sposobu zarządu, w kwestiach zarządu nieruchomością wspólną obowiązują zapisy kc i kpc o współwłasności w częściach ułamkowych. W związku z tym decyzje leżące w zakresie zwykłego zarządu podejmowane są większością udziałów ( w waszych realiach, Ty możesz podejmować takie decyzje samodzielnie); decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednomyślności wszystkich właścicieli lub zastępczej zgody sądu, o którą mogą wystąpić współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów. piotrusb Link: BBcode: HTML: Schowaj odnośniki piotrusb . Posty: 5601 Rejestracja: 28-12-2009, 17:51 Re: mała wspólnota: jak przejąć i zarządzać przez właścicieli lokali #3 Post autor: piotrusb » 16-07-2017, 15:37 Jeśli macie umowę z dotychczasową administracją, to należy ją wypowiedzieć. W umowie powinien być określony termin wypowiedzenia. Jeśli takiej umowy nie ma - wystarczy, że powiadomicie administratora i podacie termin wypowiedzenia z rozsądnym wyprzedzeniem. Musicie od dotychczasowego administratora przejąć wszelkie dokumenty dotyczące wspólnoty. Musicie też podjąć decyzję, czy chcecie zatrudnić nowego administratora, który będzie Was wspomagał np. w kwestiach technicznych (trzeba mu będzie zapłacić), czy też będziecie sprawować zarząd nieruchomością wspólną samodzielnie na zasadach podanych w poprzednim poście. piotrusb Link: BBcode: HTML: Schowaj odnośniki irenalo moderator Posty: 8534 Rejestracja: 27-03-2006, 20:06 Re: mała wspólnota: jak przejąć i zarządzać przez właścicieli lokali #4 Post autor: irenalo » 16-07-2017, 15:54 Na jakiej podstawie zarządzała gmina? Macie jakąś umowę? Jeśli tak, to należy sprawdzić termin wypowiedzenia. I potem wypowiedzieć pisemnie umowę. Najlepiej zanieść osobiście i niech na kopii pokwitują, że wpłynęło. Czy macie REGON , NIP i konto bankowe dla wspólnoty? Na czyje konto dotychczas wpłacaliście zaliczki? Musicie ustalić kto czym się zajmuje. Kto będzie prowadził rozrachunki. Jak będą wpłacane pieniądze. Jako wspólnota macie obowiązek prowadzić proste rozrachunki i składać roczną deklarację CIT w skarbówce. Jak poszukasz na forum, to masz nawet podpowiedź jak wypełnić CIT. Co z wodą? Każdy ma podpisana indywidualną umowę czy jest umowa na wspólnotę (lub ewentulanie gminę)? Co ze śmieciami? Jaka jest umowa? Gaz jest indywidualnie czy zbiorczo? Macie prąd na klatce? Jeśli tak, to WM musi mieć umowę. Jak dotychczas było? Kto był stroną umowy? Jakie macie ogrzewanie? Czy budynek jest ubezpieczony? I czytaj do oporu Ustawę o własności lokali do artykułu 19 włącznie. ... 9940850388 Tekst ujednolicony (!). A potem kodeks cywilny - 209. ... Link: BBcode: HTML: Schowaj odnośniki irenalo moderator Posty: 8534 Rejestracja: 27-03-2006, 20:06 Re: mała wspólnota: jak przejąć i zarządzać przez właścicieli lokali #5 Post autor: irenalo » 16-07-2017, 15:58 piotrusb pisze: ↑16-07-2017, 15:30 Przeczytajcie koniecznie ustawę o własności lokali oraz zapisy kodeksu cywilnego o współwłasności: art. 195-212 i 220-221. W małych wspólnotach, jeśli właściciele (wszyscy) notarialnie poświadczoną umową nie zmienią ustawowego sposobu zarządu, w kwestiach zarządu nieruchomością wspólną obowiązują zapisy kc i kpc o współwłasności w częściach ułamkowych. W związku z tym decyzje leżące w zakresie zwykłego zarządu podejmowane są większością udziałów ( w waszych realiach, Ty możesz podejmować takie decyzje samodzielnie); decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednomyślności wszystkich właścicieli lub zastępczej zgody sądu, o którą mogą wystąpić współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów. Po co 220-221? To nie dotyczy wspólnoty. 211- 212 również. Te zapisy są odpowiednie , gdy się znosi współwłasność lokalu lub współwłasność , gdzie nie ma odrębności lokali. Link: BBcode: HTML: Schowaj odnośniki irenalo moderator Posty: 8534 Rejestracja: 27-03-2006, 20:06 Re: mała wspólnota: jak przejąć i zarządzać przez właścicieli lokali #6 Post autor: irenalo » 16-07-2017, 18:49 Kolejna rzecz, to sprawy techniczne. Niezbędna jest dokumentacja techniczna budynku. I KOB . ... udowlanego Pytanie czy gmina prowadziła coś takiego. Jeśli nie, to KOB założycie sobie sami. Jeśli nie ma pełnej aktualnej dokumentacji technicznej a ostatni lokal został sprzedany, to będziecie musieli odtworzyć dokumentację na własny koszt. Prawo budowlane nakłada na właściciela obiektu przeprowadzanie okresowych przeglądów budowlanych. Rocznych i pięcioletnich. Przeglądy przeprowadzają osoby, które mają odpowiednie uprawnienia. Link: BBcode: HTML: Schowaj odnośniki 10 Odpowiedzi 1878 Odsłony Ostatni post autor: kamil_w 11-05-2021, 12:36 0 Odpowiedzi 1002 Odsłony Ostatni post autor: piotrusb 05-12-2019, 11:44 0 Odpowiedzi 952 Odsłony Ostatni post autor: piotrusb 24-01-2020, 11:37 0 Odpowiedzi 1454 Odsłony Ostatni post autor: piotrusb 16-09-2019, 16:42 0 Odpowiedzi 1126 Odsłony Ostatni post autor: piotrusb 13-12-2019, 11:36 Pod koniec 2021 r. w Polsce istniało 15,3 mln lokali mieszkalnych, co oznacza, że liczba mieszkań przewyższa liczbę gospodarstw domowych o ok. 600 tys[1] . Do ogólnego zasobu mieszkań wliczane są jednak także lokale niezamieszkane na stałe, w tym lokale wynajmowane w celach turystycznych, mieszkania kupione w celach inwestycyjnych (niekoniecznie z planem ich wynajmowania), a także te w złym stanie technicznym, który umożliwia zamieszkanie. Szacuje się, że w warunkach substandardowych żyje ok. 7,9% ludzi w Polsce[2]. Pod względem przeciętnej powierzchni mieszkaniowej, liczby izb czy liczby osób przypadających na mieszkanie Polska zbliża się do krajów Europy Rozwój zasobu mieszkaniowego Ponad połowa Polaków mieszka w domach jednorodzinnych, zasiedlając ponad 5 mln takich budynków. Z kolei mieszkań znajdujących się w kamienicach, blokach, apartamentowcach i innych budynkach wielorodzinnych jest w Polsce więcej niż 10 mln, a ulokowane są one w ponad 500 tys. Budynków. Blisko połowę lokali, bo ponad 7 mln, stanowią mieszkania i domy wybudowane jeszcze w czasach PRL-u. Choć przez kilkadziesiąt lat gospodarki centralnie planowanej wykorzystywano zróżnicowane systemy budowlane, najłatwiej dostrzegalnym dziedzictwem tej epoki są bloki z wielkiej płyty. Szacunki mówią, że w Polsce wzniesiono 60 tys. budynków w tej technologii i że znajduje się w nich ok. 4 mln mieszkań, czyli blisko 25% całego zasobu mieszkaniowego w kraju[3]. Najwięcej bloków z wielkiej płyty powstało w latach 70. i 80., gdy pokolenie powojennego wyżu demograficznego wchodziło w okres dorosłości. Młodzi ludzie zakładali rodziny i gremialnie przesiedlali się do miast – zlokalizowane w nich fabryki masowo przyciągały ludność wiejską, trwale zmieniając polską strukturę osadniczą. Wielkopłytowe bloki okazały się idealnym rozwiązaniem. Ich budowa była szybka i stosunkowo tania dzięki daleko idącej standaryzacji i prefabrykacji. Zjawisko to nie było też oderwane od trendów architektonicznych i urbanistycznych panujących na Zachodzie. Stanowiło ich kontynuację, choć w skali niespotykanej w Wielkiej Brytanii czy RFN. Efekty tej polityki były imponujące. Obecne roczne wskaźniki mieszkań oddawanych do użytku dopiero pod koniec ostatniej dekady dogoniły te z połowy lat 70. Ponadto doniesienia medialne mówiące o tym, że obecnie w Polsce powstaje najwięcej mieszkań w historii, nie są do końca uzasadnione. Istotne jest bowiem, że w 1974 r. na 1000 gospodarstw domowych przypadało 26,6 nowych mieszkań[4], podczas gdy w 2020 r. wskaźnik ten wynosił 15,344. Tym samym liczba nowych mieszkań przypadająca na mieszkańca przed blisko 50 laty była o ponad 71% wyższa niż obecnie. Trzeba również pamiętać, że w 2021 r. niemal 37% nowych nieruchomości mieszkaniowych zostało zbudowanych indywidualnie, nie przez deweloperów czy samorządy[5]. Pokazuje to, że porównania z przeszłością mają sens tylko wtedy, gdy osadzi się je w odpowiednim kontekście. Wielkość mieszkań W PRL-u potrzeba jak najszybszego i najtańszego uzupełnienia niedoborów mieszkaniowych wiązała się z maksymalizacją wykorzystania przestrzeni w budynkach. Miały to zapewnić tzw. normatywy mieszkaniowe, czyli szczegółowe wytyczne dotyczące wielkości mieszkań oraz poszczególnych pomieszczeń. Pierwszy normatyw został uchwalony w 1954 r., a kolejne w 1959 i 1974 r. Dla przykładu w 1959 r. minimalną powierzchnię mieszkań oraz ich wyposażenie określono w kategoriach od M-1 (dla rodziny jednoosobowej) do M-7 (dla rodziny siedmioosobowej). Skutkiem tej praktyki było powstanie znacznej liczby niewielkich mieszkań. Po zmianie systemu gospodarczego średnia powierzchnia mieszkania zaczęła szybko rosnąć, jednak wbrew pozorom nie jest to wzrost liniowy i nieprzerwany. Niezaprzeczalny wzrost średniej wielkości mieszkania jest skutkiem łączenia statystyk dotyczących budynków wielorodzinnych i domów jednorodzinnych. W rzeczywistości to te drugie zdecydowanie bardziej urosły od czasu upadku PRL-u. Dlatego choć oficjalna średnia wielkość lokalu mieszkalnego (z uwzględnieniem zarówno mieszkań, jak i domów) wynosiła 75 m2 w 2020 r.[6], to wynik dla aglomeracji miejskich był już o 10 m2 mniejszy, mimo że nadal uwzględniał domy jednorodzinne znajdujące się w granicach gmin miejskich[7]. Przeciętna wielkość domu jednorodzinnego w Polsce przekracza 140 m2 powierzchni użytkowej, co znacząco zawyża średnią, ale niewiele mówi o sytuacji w miastach, gdzie 77% mieszkańców zajmuje lokale w budynkach wielorodzinnych[8]. Brak jest szczegółowych danych, które pozwoliłyby na uzyskanie informacji na temat średniej wielkości miejskich mieszkań w zabudowie wielorodzinnej w Polsce. Dane pokazują natomiast, że przeciętna powierzchnia mieszkań w nowych budynkach wielorodzinnych rzeczywiście rosła od początku procesu transformacji ustrojowej do 2008 r., jednak od tamtego czasu stale się zmniejsza[9]. Mieszkania oddane do użytku w 2009 r. miały średnio niemal 60 m2 i składały się z 2,8 izby. W 2021 r. było to już tylko 52,6 m2 i niecałe 2,6 izby[10]. Właśnie ta wartość powinna stanowić podłoże dyskusji o kondycji mieszkalnictwa w polskich miastach. Różnice między miastami Dysproporcje w przestrzennym rozwoju kraju znajdują odzwierciedlenie w lokalizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Choć miasta wojewódzkie z przyległymi powiatami odpowiadają za 36% populacji Polski (2020), to znajduje się w nich aż 57% nowo oddanych mieszkań w ogóle (2021) i aż 72% lokali w budynkach wielorodzinnych (2021). Gdy ograniczymy analizę do pięciu wiodących ośrodków, okazuje się, że ich w ich aglomeracjach znajduje się 38% wszystkich nowych lokali mieszkaniowych i dokładnie połowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Jednocześnie skupia się w nich mniej niż jedna piąta ludności kraju. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej nowych mieszkań powstaje we Wrocławiu, Rzeszowie, Warszawie i ich okolicach. Gdy spojrzymy na budowy rozpoczęte w 2021 r., w czołówce do Wrocławia dołączają Gorzów Wielkopolski oraz Poznań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w budynkach wielorodzinnych w 2021 r. wyniosła 52,6 m2, ze średnio 2,6 izby na mieszkanie (czyli oświetlonymi pokojami i kuchniami). Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie największe mieszkania znajdują się w Olsztynie (58,3 m2), a najmniejsze w Gorzowie Wielkopolskim i Szczecinie. (ok. 48 m2). O ile jednak w Szczecinie ma to związek również z mniejszą liczbą pomieszczeń (przeciętnie 2,1), o tyle w analogicznych mieszkaniach w Gorzowie mieszczą się średnio trzy małe pokoje. Dołączenie do statystyki powiatów okalających duże ośrodki nie wprowadza dużych zmian w przeciętnej powierzchni mieszkań. Płynie z tego wniosek, że poza granicami dużych miast powierzchnia nowych mieszkań się nie zwiększa. Więcej interesujących danych i wniosków znajduje się w raporcie ThinkCo “Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?”, który można pobrać TUTAJ. Przypisy GUS, (data dostępu: Eurostat, (data dostępu: BDL GUS, 2022. MFiPR, Wielka płyta jest bezpieczna, 2019, (data dostępu: Ibidem. Ibidem. Ibidem. Eurostat, Distribution of population by degree of urbanization, dwelling type and income group – EU-SILC survey, 2022, (data dostępu: M. Kaźmierczak, Polskie domy i mieszkania coraz mniejsze, 2021, (data dostępu: BDL GUS, 2022

wspólnota mieszkaniowa forum właścicieli lokali